Vuokratuottolaskuri
Laske sijoitusasunnon tuotto
Mitä vuokratuotto tarkoittaa?
Vuokratuotto tarkoittaa sijoitusasunnon tuottojen (vuokratulo) ja kulujen (mm. hoitovastike) suhdetta asunnon velattomaan hintaan. Vuokratuottolaskuri auttaa sinua arvioimaan sijoitusasunnon kannattavuutta ja tekemään parempia sijoituspäätöksiä.
Laskelman tulokset
Kustannukset:
Kassavirta ja verot:
Näin vuokratuottolaskuri laskee vuokratuoton
Vuokratuottolaskuri on kätevä työkalu, joka auttaa asuntosijoittajaa arvioimaan sijoitusasunnon kannattavuutta. Se laskee vuokratuoton yksinkertaisella periaatteella: Vuosittaisista tuloista vähennetään vuosittaiset menot ja tämä jaetaan asunnon arvolla, jonka jälkeen vastaus kerrotaan sadalla. Tuloksena saadaan vuokratuottoprosentti, joka kertoo, kuinka paljon asunto tuottaa suhteessa sen hankintahintaan.
Laskuriin syötetään keskeiset tiedot, kuten asunnon hinta, kuukausittainen vuokra, hoitovastike ja mahdolliset remonttikulut. Vuokratulot lasketaan kertomalla kuukausivuokra 12:lla, jolloin saadaan vuosittaiset tulot. Menoja ovat esimerkiksi hoitovastike, lainan korot, lyhennykset ja remonttikulut, jotka vähennetään tulosta.
Vuokratuoton laskukaava
Vuokratuotto (%) = (Vuokratulot - Kulut) ÷ Asunnon hinta × 100
Esimerkki laskelma: Asunnon hinta on 200 000 €, vuokra 1 000 €/kk (12 000 €/vuosi) ja kulut (vastike, korot, remontit) 3 000 €/vuosi. Vuokratuotto lasketaan näin:
(12 000 € - 3 000 €) ÷ 200 000 € × 100 = 4,5 %
Jos asuntoon liittyy laina, laskuri huomioi koron ja laina-ajan vaikutuksen kassavirtaan. Lisäksi voidaan syöttää varainsiirtovero ja pääomatulovero, jotka vaikuttavat netto-tuottoon. Laskuri huomioi myös arvonnousun, joka voi kasvattaa kokonaistuottoa.
Laskurimme avulla sijoittaja näkee paitsi vuokratuoton myös oman pääoman tuoton ja kuukausittaisen kassavirran verojen jälkeen. Tämä auttaa vertailemaan kohteita ja tekemään parempia sijoituspäätöksiä.
Mikä on hyvä vuokratuotto?
Hyvä vuokratuotto riippuu asuntosijoittajan tavoitteista, markkinatilanteesta ja asunnon sijainnista. Suomessa hyvä bruttovuokratuotto vaihtelee yleensä 4–6 % välillä vuodessa riippuen alueesta.
Kasvukeskuksissa, kuten Helsingissä, bruttotuotto on tyypillisesti 3–4 %, sillä näillä alueilla asunnon arvonnousu voi kompensoida pienempää tuottoa. Pienemmillä paikkakunnilla, joissa asuntojen hinnat ovat alhaisemmat, vuokratuotto voi nousta korkeammalle, mutta samalla tyhjien kuukausien ja arvonlaskun riski kasvaa.
Sijoittajan strategioita on monia: jotkut tavoittelevat korkeaa kassavirtaa, toiset pitkän aikavälin arvonnousua. Vuokratuottolaskurin avulla voit testata eri kohteita ja laskea, mikä tuotto sopii juuri sinulle. Tärkeintä on valita asunto, joka tukee omaa sijoitussuunnitelmaasi ja kestää markkinoiden vaihtelut.
Tärkeä muistutus
Vuokratuotto ei suoraan määritä sitä, onko sijoitus huono vai ei. Riippuu paljon sijoituksen horisontista. Mitä pidempi on sijoitusaika, sitä suurempi merkitys vuokratuotolla on. Sijoituksen tulee aina perustua laskelmiin eikä tunteisiin.
Verovähennykset asuntosijoittamisessa
Asuntosijoittamisessa verovähennykset ovat avainasemassa, sillä ne parantavat nettotuottoa ja kassavirtaa. Vuokratuloista voit vähentää kuluja, jotka liittyvät tulon hankkimiseen, kuten:
- Hoitovastike
- Lainan korot
- Kiinteistövero
- Remonttikulut tietyin ehdoin
Näiden kulujen vähentäminen vuokratuloista pienentää verotettavaa tuloa, mikä johtaa alhaisempaan pääomatuloveroon. Esimerkiksi, jos vuokratulot ovat 12 000 € vuodessa ja kulut yhteensä 4 000 €, verotettava tulo on vain 8 000 €. Tämä voi merkittävästi parantaa sijoituksen kannattavuutta.
Huomioi nämä 3 asiaa ennen sijoitusasunnon ostoa
Ennen asunnon ostoa asuntosijoittajan on huomioitava useita tekijöitä varmistaakseen kohteen kannattavuuden. Selvitä ainakin seuraavat asiat ennen asunnon ostoa:
1. Sijainti
Tutki, onko kohteen lähellä tarvittavia päivittäispalveluita (kaupat, päiväkodit, koulut), sen liikenneyhteydet ja alueen kehityssuunnitelmat. Hyvä sijainti varmistaa vuokralaisten kiinnostuksen ja minimoivät tyhjien kuukausien riskin.
2. Asunnon kunto ja tulevat remontit
Tarkista erityisesti kalliit remontit ja niiden tilanne. Talonyhtiön putkiremontti voi maksaa kymmeniä tuhansia euroja huoneistolta. Jos remontti on tulossa, arvioi kustannukset ja vaikutus vuokratuottoon. Pyydä taloyhtiön korjaussuunnitelma ja isännöitsijäntodistus.
3. Taloyhtiön talous
Varmista, että hoitovastike on kohtuullinen ja taloyhtiöllä ei ole suuria velkoja. Huolellinen taustatyö minimoi riskit ja maksimoi tuoton.
Voit käyttää vuokratuottolaskuria arvioidaksesi sijoituksen kannattavuutta eri skenaarioissa. Etsi sopiva kohde ja tee laskurin avulla tarvittavat laskelmat kannattavuuden varmistamiseksi.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on hyvä vuokratuottoprosentti?
"Hyvä" vuokratuottoprosentti riippuu mm. sijainnista, riskitasosta ja markkinatilanteesta. Yleisesti 4–6 % vuokratuottoa pidetään useilla alueilla kohtuullisena, mutta moni tavoittelee korkeampaa, jos asunnon riski on suurempi tai sijainti kauempana kasvukeskuksista.
Mikä on oman pääoman tuotto?
Oman pääoman tuotto (ROE) kuvaa, kuinka paljon asunnon ostoon sijoitettu oma raha tuottaa huomioiden myös mahdollisen lainan lyhennyksen vaikutuksen. Laskuri laskee tuoton suhteuttamalla vuotuisen kassavirran + lainanlyhennykset omarahoitusosuuteen.
Pitääkö vuokratuloista maksaa veroja?
Kyllä. Vuokratulo on veronalaista pääomatuloa, josta maksetaan pääomatuloveroa yleensä 30 % tai 34 % (yrityksellä 20 %). Kuitenkin asunnon omistaja voi vähentää vuokratuloista hoitovastikkeen, remonttikuluja ja muita kuluja ennen verotusta.
Mitkä kulut voi vähentää vuokratuloista?
Vähennyskelpoisia kuluja voivat olla esimerkiksi hoitovastike, mahdolliset remontti- ja perusparannuskulut (riippuen tilanteesta), lainan korkokulut sekä kiinteistövero. Verotuksessa nyrkkisääntönä on, että kulun tulee liittyä tulon hankkimiseen.
Miksi vuokratuoton laskeminen kannattaa?
Vuokratuotto täytyy laskea aina ja se on ensimmäinen asia, jonka sijoittaja suorittaa uuden kohteen ilmestyessä. Sijoitus tulee aina analysoida riittävän hyvin. Sijoituksen tulee perustua aina laskelmiin eikä tunteisiin. Sijoittaminen on matematiikkaa ja koko sijoitusyhtälön tavoitteena on saada lopuksi viivan alle mahdollisimman isot numerot.
Paljonko sijoitusasunto tuottaa?
Sijoitusasuntojen vuokratuottoprosentit ovat uudiskohteissa yleensä keskimäärin n. 3,5–5 % ja käytetyissä asunnoissa n. 5–15 % (ennen kuin tulevat remontit on huomioitu). Oman pääoman tuotto asunnoissa voi kuitenkin olla velkavivun avulla helposti yli 10 %.
Miten vuokratuotto lasketaan?
Yksinkertainen vuokratuotto lasketaan kaavalla: (vuokra - hoitovastike) × 12 ÷ velaton hinta × 100. Tarkempi laskenta ottaa huomioon myös lainan korot, remonttikulut, verot ja muut asunnon omistamiseen liittyvät kulut.